Покупка на имот - въпроси

[ggeorgiev_]

Здравейте,
тъй като за пръв път през живота си ще правя сделка от подобен за мен значителен мащаб, отварям тази тема, за да получа повече информация относно моментите, на които трябва да обърна внимание. Накратко каква е ситуацията.

След доста години живот във въпросния имот под наем, стигнахме до консенсус със собствениците, които предложиха приемлива за мен цена. Финансирането е осигурено, цената е договорена и процесът е задействан.

Тъй като собствениците са възрастни и трудноподвижни хора, които живеят на около 100-тина километра от града, в който се намира имота, те са взели решението да упълномощят адвокат, който от тяхно има да сключи сделката пред нотариус, избран от мен. Въпросният адвокат вече е направил контакт с нотариуса относно необходимите документи, които следва да бъдат осигурени, за да се редуцират рисковете да се окажем на изповядване на сделката без да са налични някои неща и да си губим взаимно времето.

Информацията, която аз имам за историята на това жилище е, че преди около 10 години то е прехвърлено на текущите собственици от техен роднина и сега собственик на жилището според нотариалния акт е мъжът. Въпросите, за които ми се иска да получа малко повече информация са както следва:

1. За какво трябва да внимавам при сделката с упълномощен адвокат? Трябва ли да има нещо специфично в пълномощното освен заверката както на текста му, така и на подписите? Честа практика ли е в случаи на невъзможност за присъствие на собственика да се прави упълномощаване?

2. В деня на сделката, когато се отиде при нотариус, прави ли се проверка от него кой е собственикът на имота и има ли той пълното право да се разпорежда с него(да го продаде, без от това да възникнат претенции на други лица)?

3. Един от задължителните артикули при прехвърляне е проверката за тежест на имота. Адвокатът, който ще бъде упълномощен от продавача ми обясни, че от началото на тази година, въпросната проверка може да се направи електронно в деня на сделката и по този начин да се спести подаването на заявление и чакането за получаване на хартиен документ. Това често срещана практика ли е и достоверна ли е информацията в такъв случай?

Сърдечно благодаря на всички, включили се с отговори.

[berto]

Здравейте, г-н Георгиев,

По първия въпрос - трябва да внимавате какво е написано в пълномощното. Би трябвало да е нещо от сорта на "упълномощава адв. "еди кой си" да прехвърли собствеността на еди кой си недвижим имот/да извършва разпоредителни сделки с имота на упълномощителя" (към разпоредителните сделки спада точно прехвърлянето на право на собственост). Може пълномощното да не е само за прехвърляне на права, а да е по-общо, така че прочетете какво пише вътре за всеки случай, т.е. прочетете го цялото и следете за нещата, които съм написал горе в кавичките в предишното изречение.

Що се отнася до упълномощаването - практика е възрастни хора да упълномощават, да. За най-сигурно говорете с тях дали наистина са упълномощили адвокат, кой е упълномощеният и пред кой нотариус е станало това.

По втория въпрос - това е НАЙ-ВАЖНОТО. Истината е, че проверка трябва да се направи, да. За всеки случай обаче можете да си направите справка в Службата по вписванията по местонахождението на имота, като за целта трябва да знаете трите имена и ЕГН-то на собственика (справката за един човек е около 5лв. по спомен). (Щом са стари хора, да не се окаже, че са в съпружеска имуществена общност и имотът не е само на единия, както сте написали, а е на двамата, т.е. на него и на жена му, та да се наложи и декларация, че и тя е съгласна с продажбата. Има едни правила по Семейния кодекс, мисля че чл. 26 беше за това нещо, но прочетете ги за всеки случай, понеже в момента не помня точно члена.) За най-сигурно си направете справка от построяването на сградата кои са били собствениците. Процесуално, това се нарича "дяволско доказване" и се използва в съда като се доказва как един човек е станал собственик. Говорете със стареца да Ви покаже всички нотариални актове от началото на построяване на сградата, т.е. от първия нотариален акт изобщо, той трябва да ги има тези тапии. Имайте предвид, че като изповядате сделката би трябвало всички титули за собственост (документите/нотариалните актове) да преминат при вас, особено ако ще купувате цялото жилище, както май и смятате да направите. !!! Внимавайте да не им е единствено жилище, че после да не Ви се налага да се разправяте с деца и внуци на въпросните, понеже това е тежко !!!

По третия въпрос - да, нотариусите правят справка на тежестите на имота и да, това може да стане чрез отдалечен достъп. !!! МНОГО Е ВАЖНО да знаете, че нотариусът е длъжен да обяснява всичко ПО ЗАКОН, т.е. законът му вменява задължение да обяснява на страните какви са им правата и задълженията. Това го пише в ГПК, възползвайте се максимално от него.

Желая Ви успех!!!

[ggeorgiev_]

Здравейте,
благодаря ви за отговора. Възникват ми още няколко въпроса:

Относно първият Ви абзац, не е ли редно нотариусът също да инспектира пълномощното и да прецени дали то е подходящото за изповядване на сделката или следва да бъде коригирано?
Относно втория абзац, доколкото съм запознат не им е единствено жилище, тъй като имат жилище, в което живеят в момента и мисля, че още едно, което са преотстъпили на свои деца, общо взето мисля, че въпросният апартамент е един от няколко, които притежават. Нямам представа на какво мнение са наследниците им относно продажбата, но би ли трябвало това да ме притеснява, след като собствениците на имота имат желание да го продадат и са спазени всички законови норми?

Със сигурност ще се възползвам максимално от нотариуса и неговите задължения по закон, за да редуцирам рисковете до минимум. Благодаря ви!

[berto]

Да, редно е нотариусът да провери пълномощното, защото то дава представителна власт на представителя, в случая адвоката.

Хубаво е, че нотариусът е избран от Вас.

Колкото до роднините, какво да Ви кажа, понякога има и хора, които като са голяма рода и са си разпределили живеенето в различните апартаменти и си мислят, че след това ще има и за тях и за техните наследници. Това го имайте предвид като фактически проблем/въпрос. По принцип всеки има право да се разпорежда с това, което притежава, така че не трябва да Ви притеснява в общия случай, защото Вие освен че познавате собствениците от години, сте и живял в тоя апартамент, а и сте се договорили с настоящия собственик и ще има продажба, т.е. ще си платите цената. Така че в случая няма място за притеснение, да, защото това е възмезден договор, т.е. най-сигурно е, че всичко е пито платено, а не е просто да сте се появили отнякъде и да сте изманипулирали например старецът да ви го прехвърли, т.е. идеята ми е, че с продажбата свеждате до минимум претенции от потенциални наследници, т.е. като се прехвърли, впише се и се плати цената можете да сте спокоен, че цялото нещо е свършило.

[ggeorgiev_]

Разбирам. Един финален въпрос.
Уговорката с адвоката, нает от продавачите е в деня на сделката да се направи проверка за тежести, като въпросната се заяви онлайн от портала на Агенцията, а резултатът излиза веднага. Като купувач имам право да поискам да видя резултатът от въпросната проверка, нали така?

[berto]

Разбира се, че имате, това се отнася до Вас, все пак. Трябва да сте информиран!