Изгонване на наемател от етажната собственост-ЗС и ЗУЕС

[sunrise]

Здравейте колеги!
Касае се за следния случай: С решение на общо събрание е взето решение за изгонване на наемател. Засега мерки не са предприети, нито той е официално уведомен, което ще се случи в най-скоро време.
Тук възниква обаче въпроса как се отнасят конкретно разпоредбите на ЗС и ЗУЕС помежду си и следва ли да се тълкуват разширително? Какво имам предвид: ЗС описва хипотезите, в които може да бъде изгонен собственик от самостоятелен обект за срок до три години. ЗУЕС описва вземането на решение.ЗУЕС обаче определя такава и за изгонването на обитател/наемател, заемател за послужване/. Въпросът ми е, следва ли да се прилага и за него чл.45 ЗС относно основанията и задължителното предупреждение и най-вече, може ли наемателят да иска отмяна на решението на общото събрание на основание чл.46 от ЗС или това може да стори евентуално само неговия наемодател. Считам, че отричането му на това право, ще го дискриминира и за него ще трябва само да чака предприемане на действия от страна на управителния съвет.
От друга страна, ако в протокола се съдържат неверни твърдения за него, уронващи доброто му име, по какъв начин би могъл да се защити, при положение, че същите не представляват престъпление, тоест няма обида, клевета и др.подобни?

[teogeo]

Здравейте колеги!
Касае се за следния случай: С решение на общо събрание е взето решение за изгонване на наемател. Засега мерки не са предприети, нито той е официално уведомен, което ще се случи в най-скоро време.
Тук възниква обаче въпроса как се отнасят конкретно разпоредбите на ЗС и ЗУЕС помежду си и следва ли да се тълкуват разширително? Какво имам предвид: ЗС описва хипотезите, в които може да бъде изгонен собственик от самостоятелен обект за срок до три години. ЗУЕС описва вземането на решение.ЗУЕС обаче определя такава и за изгонването на обитател/наемател, заемател за послужване/. Въпросът ми е, следва ли да се прилага и за него чл.45 ЗС относно основанията и задължителното предупреждение
и най-вече, може ли наемателят да иска отмяна на решението на общото събрание на основание чл.46 от ЗС или това може да стори евентуално само неговия наемодател. Считам, че отричането му на това право, ще го дискриминира и за него ще трябва само да чака предприемане на действия от страна на управителния съвет.

Относно задължителното предупреждение - да (чл. 38/3 от ЗУЕС)
Наемателят няма право да обжалва решението на ОС за изваждането му (нито по ЗС, нито по ЗУЕС). Такова право има наемодателят му - собственик или ползвател.

От друга страна, ако в протокола се съдържат неверни твърдения за него, уронващи доброто му име, по какъв начин би могъл да се защити, при положение, че същите не представляват престъпление, тоест няма обида, клевета и др.подобни?

Ако тези неверни твърдения са и причината за изгонването на наемателя - защитата му срещу тях би могла да се извърши в производството по оспорване на решението на ОС. Докаже ли неверността на твърденията - ще отпадне и основанието за изгонването му.
Лично не мисля, че е пречка в такова производство ищецът-наемодател да привлече за ушите наемателя за помагач. Някъде бях срещал твърдение, че по такова производство (подобно, де - случаят беше, че заради калпазанлъците на наемателя, ОС вдига мерника на собственика, защото позволявал обектът му да се използва в нарушение на ЗУЕС) и собственикът, и наемателят били задължителни необходими другари... Не мисля така, но...

А ЗУЕС си е писан "едно към гьотере". Опитайте се да си извадите заповед за изпълнение по реда на чл. 410 от ГПК за това, че собственик/ползвател/обитател не спазва решение на ОС за някакво действие, което не се изразява в плащане на парична сума. Например - отказва да освободи заето помещение - обща част. Съдът ще Ви откаже и ще е прав - чл. 410 от ГПК има са предмет само парични суми и заместими вещи (движими).
Няма как материалният закон да разширява действието на процесуалния.

[sunrise]

Здравейте колеги!
Касае се за следния случай: С решение на общо събрание е взето решение за изгонване на наемател. Засега мерки не са предприети, нито той е официално уведомен, което ще се случи в най-скоро време.
Тук възниква обаче въпроса как се отнасят конкретно разпоредбите на ЗС и ЗУЕС помежду си и следва ли да се тълкуват разширително? Какво имам предвид: ЗС описва хипотезите, в които може да бъде изгонен собственик от самостоятелен обект за срок до три години. ЗУЕС описва вземането на решение.ЗУЕС обаче определя такава и за изгонването на обитател/наемател, заемател за послужване/. Въпросът ми е, следва ли да се прилага и за него чл.45 ЗС относно основанията и задължителното предупреждение
и най-вече, може ли наемателят да иска отмяна на решението на общото събрание на основание чл.46 от ЗС или това може да стори евентуално само неговия наемодател. Считам, че отричането му на това право, ще го дискриминира и за него ще трябва само да чака предприемане на действия от страна на управителния съвет.

Относно задължителното предупреждение - да (чл. 38/3 от ЗУЕС) .Да, но пък в ЗС липсва посочването на обитателите.
Наемателят няма право да обжалва решението на ОС за изваждането му (нито по ЗС, нито по ЗУЕС). Такова право има наемодателят му - собственик или ползвател.

От друга страна, ако в протокола се съдържат неверни твърдения за него, уронващи доброто му име, по какъв начин би могъл да се защити, при положение, че същите не представляват престъпление, тоест няма обида, клевета и др.подобни?

Ако тези неверни твърдения са и причината за изгонването на наемателя - защитата му срещу тях би могла да се извърши в производството по оспорване на решението на ОС./Да, но нали посочвате, че същия няма право да го оспорва. Струва ми се несправедливо това разрешение на въпроса в закона, но не намерих практика в обратния смисъл. Определено се нарушават някакви права на наемателя, а последният няма право на защита самостоятелно/. Докаже ли неверността на твърденията - ще отпадне и основанието за изгонването му.
Лично не мисля, че е пречка в такова производство ищецът-наемодател да привлече за ушите наемателя за помагач. Някъде бях срещал твърдение, че по такова производство (подобно, де - случаят беше, че заради калпазанлъците на наемателя, ОС вдига мерника на собственика, защото позволявал обектът му да се използва в нарушение на ЗУЕС) и собственикът, и наемателят били задължителни необходими другари... Не мисля така, но.../Аз също съм съгласна с Вас/

А ЗУЕС си е писан "едно към гьотере". Опитайте се да си извадите заповед за изпълнение по реда на чл. 410 от ГПК за това, че собственик/ползвател/обитател не спазва решение на ОС за някакво действие, което не се изразява в плащане на парична сума. Например - отказва да освободи заето помещение - обща част. Съдът ще Ви откаже и ще е прав - чл. 410 от ГПК има са предмет само парични суми и заместими вещи (движими).
Няма как материалният закон да разширява действието на процесуалния.

[teogeo]

Относно задължителното предупреждение - да (чл. 38/3 от ЗУЕС) .Да, но пък в ЗС липсва посочването на обитателите.

Е, и?
ЗС = закон (общ) за собствеността (като цяло)
ЗУЕС = закон (специален) за етажната собственост.

Специалният закон отменя общия. По-правилно - специалната норма на чл. 38/3 ЗУЕС отменя общата на чл. 45 ЗС).

Да, но нали посочвате, че същия няма право да го оспорва. Струва ми се несправедливо това разрешение на въпроса в закона, но не намерих практика в обратния смисъл. Определено се нарушават някакви права на наемателя, а последният няма право на защита самостоятелно

На prima vista - няма, да. Най-простият начин е да сръчка наемодателя си да заведе иск (мярна ми се едно такова решение, ама няма да го цитирам, защото не го обичам конкретния съд). Няма как да се вмъкнете и в хипотезите на чл. 134 от ЗЗД, защото (според мен) за правото на длъжника в този конкретен случай (наемодател) може да се спори дали е имуществено, пък и другите предпоставки са малко "тако и вако". Или пък кой знае.... може и да мине. Успех, не става само с практика, трябва и акъл

[sunrise]

Относно задължителното предупреждение - да (чл. 38/3 от ЗУЕС) .Да, но пък в ЗС липсва посочването на обитателите.

Е, и?
ЗС = закон (общ) за собствеността (като цяло)
ЗУЕС = закон (специален) за етажната собственост.
Не съм сигурна, че точно така се отнасят, защото пък ЗУЕС препраща точно към този член, тоест няма как хем да го отмени, хем да препрати към него.

Специалният закон отменя общия. По-правилно - специалната норма на чл. 38/3 ЗУЕС отменя общата на чл. 45 ЗС).

Да, но нали посочвате, че същия няма право да го оспорва. Струва ми се несправедливо това разрешение на въпроса в закона, но не намерих практика в обратния смисъл. Определено се нарушават някакви права на наемателя, а последният няма право на защита самостоятелно

На prima vista - няма, да. Най-простият начин е да сръчка наемодателя си да заведе иск (мярна ми се едно такова решение, ама няма да го цитирам, защото не го обичам конкретния съд). Няма как да се вмъкнете и в хипотезите на чл. 134 от ЗЗД, защото (според мен) за правото на длъжника в този конкретен случай (наемодател) може да се спори дали е имуществено, пък и другите предпоставки са малко "тако и вако". Или пък кой знае.... може и да мине. Успех, не става само с практика, трябва и акъл

Не мисля, че тук изобщо има място чл.134 ЗЗД. Мисля, че нещо бъркате хипотезата изобщо.

[teogeo]

С риск да Ви обидя...

Не мисля, че тук изобщо има място чл.134 ЗЗД. Мисля, че нещо бъркате хипотезата изобщо.

От това изречение е вярна единствено първата част.
Ще обясня защо и спирам дискусията. Пък Вие правете и мислете каквото си искате.

чл. 38/3 от ЗУЕС казва, че за изваждане на собственик, ползвател или обитател на самостоятелен обект или на част от него към писменото искане се прилага екземпляр от предупреждението по чл. 45, ал. 2 от Закона за собствеността

Това, че в чл 45/2 ЗС се говори само за собственик е без значение. Препращането е в такъв смисъл, че за изваждането на обитател са необходими същите предпоставки, каквито са упоменати в този 45/2 ЗС за собственика: предупреден писмено от управителя, че ще бъде изваден от имота и ако и след това предупреждение не е прекратил нарушението

Я, да видим по отношение на чл. 134 от ЗЗД дали бъркам нещо хипотезата.

1. Имаме ли кредитор в лицето на наемателя и длъжник в лицето на наемодателя.

-> страни по наемното отношение: наемодател и наемател. Съдържанието на това ПО: наемодателят има правото да получи наемната цена на вещта, а наемателят има правото да използва временно вещта (чл. 228 от ЗЗД). По отношение на второто право наемателят се явява кредитор, а наемодателят - длъжник (дължи да осигури ползването на вещта).

Демек - имаме. Тази предпоставка в хипотезата е изпълнена.

2. Имаме ли имуществено право на длъжника? Да, вещните правата върху една вещ, едно от които е получаването на плодове (в случая - граждански = наем) от нея, си е живо имуществено право. Правата по наемното ПО са имуществени, оценими в пари = наемната цена, която са договорили.

И тази предпоставка е изпълнена.

3. Бездействието на длъжника застрашава ли удовлетворяването на кредитора? ДА! Ако длъжникът-наемодател не си защити наемното ПО от третите лица (тия, които му гонят кирията - наемателя), то кредиторът-наемодател няма да се удовлетвори - ще го изгонят от ЕС и няма как да удовлетвори правото си по наемното ПО - да използва вещта.

И тази предпоставка е изпълнена.

4. освен ако се касае за такива права, упражнението на които зависи от чисто личната преценка на длъжника - да Ви обяснявам ли защо и тук предпоставката е изпълнена, т.е. НЕ СЕ касае за такива права?

Е, изпълнени ли са всички предпоставки на хипотезата кумулативно? Какво повече искате...

Ай, ...... му!

[sunrise]

Вижте, никой не Ви задължава да отговаряте, но поне запазете добрия тон. Колко мога да мисля е мой проблем.
Подобна интерпретация на ЗЗД обаче може да се нарече само повече от свободна.Какво точно имуществено право има длъжника спрямо ЕС, което не упражнява? И как, ако е решил наемателят да напусне жилището, кредиторът ще упражнява неговото право да го задължи да стои там, за да получава пари. Кредиторът ще си търси обезщетение по договора за наем.
Спирам дискусията с Вас дотук, защото е крайно неползотворна. Желая Ви лека вечер!

[teogeo]

Вижте, никой не Ви задължава да отговаряте, но поне запазете добрия тон. Колко мога да мисля е мой проблем.
Подобна интерпретация на ЗЗД обаче може да се нарече само повече от свободна.Какво точно имуществено право има длъжника спрямо ЕС, което не упражнява?

Какво й е свободното? Ето Ви следната ситуация: кредитор <-> длъжник. В патримониума на длъжника има недвижим имот. ТЛ го окупира и започва да владее. Дл нехае. Кр се активира и завежда ревандикационен иск срещу ТЛ под хипотезата на чл. 134 от ЗЗД. Защото с бездействието на Дл и с тиктакането на придобивната давност, имотецът може да изхвърчи от патримониума му и да затрудни удовлетворението на Кр.
Ситуации такива - дал Господ. И съдебна практика, и доктрина - Стоян Ставру описваше подобни ситуации, дискутирайки "относителното право на собственост".

Какво имуществено право имал? Ами правото да си защити правото на собственост, както и правото на извличане на доходи от вещта (както и двете абсолютни).

[emchok]

Здравейте,искам да се обърна към Вас с няколко въпроса,бих помолила за помощ.Случая е следният аз съм наемател на общинско жилище и имаме проблеми с една съседка,която постоянно пуска жалби срещу нас в полицията.Преди години беше внесла в общината и подписи за да не изгони(на едно общо събрание се оказа че никой друг от съседите не се е подписвал,а самата тя се е подписала за тях).Сега отново е казва че ще прави списък с подписи от съседи(блока ни се състой от 20 апартамента,5 от тях са на общината,7 от тях са на собственици които може би биха се подписали,а 8 от тях не).Имат ли право в такъв случай да ни изгонят.Общината има ли право да ни изгони в случай че ние сме наематели около 36-38 години на този апартамент(нито сме разрушавали както от апартамента така и общи части),винаги наема е платен на време,трябва ли да ми осигури първо друго жилище,защото ние нямаме нищо друго(нито имот нито пък друго жилище и в такъв случай оставяме на улицата),и причина ли е че всичките сме работещи и общината да се вхане за това като основателна причина.Имам ли право да стигна и до съд и да съдя както община така и съседи