forum.lex.bg

Здравейте!

Преди около месец си купихме апартамент в панелен жилищен блок. Веднага след покупката домоуправителя започна да ни иска пари за покупка на идеална част от общата част от входа. Случая е следния:

На предишния собственик през 1986год. му се разрешава да си направи преустройство на кухнята-бокс като вземе част от сметопровода. Съставен е протокол от общо събрание, събрани са подписите на живушите във входа и той е извършил преустройството. През цялото време, в което е живял в жилището със семейството си не са плащали нищо за въпросните 2-3кв.м. Сега обаче, след продажбата, от нас искат да "уредим собствеността" на въпросните няколко квадрата като ми ги продадат за няколко хиляди лева.

Въпросите ми са:
1. Имат ли право да ми продават идеални части от общите части на вход?
Ако да - на какво основание? Ако не - на какво основание?
2. На какво имам право аз като нов собственик, предобил имота с въпросното преустройство?
3. Ако не е започната, трябва ли да започна процедура по узаконяване?

На предишния собственик през 1986год. му се разрешава да си направи преустройство на кухнята-бокс като вземе част от сметопровода. Съставен е протокол от общо събрание, събрани са подписите на живушите във входа и той е извършил преустройството. През цялото време, в което е живял в жилището със семейството си не са плащали нищо за въпросните 2-3кв.м.

Може би не е плащал, защото не е имало противна уговорка. Според мен, не дължите плащане, още по-малко пък на домоуправителя.
За да се отговори на (доста) изчерпателния ви ред въпроси, трябва да се видят документи.
Минавало ли ви е през ума да посетите адвокат?

Основните Ви въпроси са два :
1. Въпреки решението на общото събрание , което трябва да бъде взето с мнозинство 100% от идеалните части на етажните собственици , ако за преустройството не е издадено разрешение за строеж от главния архитект на района преди извършването му , комшиите Ви от злоба , че не им плащате стойността на тези 2 - 3 кв.м. спокойно и успешно могат да Ви натопят за незаконен строеж с тежки последици и разходи по премахването му.
2. От друга страна (не разбрах какво представлява този сметопровод) , но за да Ви продадат част от него зависи от статута му - дали е обща част по предназначение или обща част по естеството си. Само с обща част по предназначение етажните собственици могат да извършват разпоредителни действия , но пред нотариус в изискуемата законова форма , а не с разговори и заплахи по стълбищата.
Протокола от общото събрание не представлява изискуемия документ за реализирана сделка. Не се поддавайте на провокации от страна на управителя , но проблема Ви виси и трябва да го уредите по законов ред.

Направих консултация с адвокат и ми казаха, че ако се стигне до съд ще гледаме да минем с някаква 10 годишна давност.
На мен ми е чудно мога ли аз да използвам този период при положение, че не съм собственик от 10 години или предния собственик трябва да го използва? И мога ли да предвижа нещата предварително ъвз основа на тази давност или даже и да го направя ще го оборят в съда?

Сметопровода е малка отделна стаичка намираща се до входната врата на входа.

За преустройството не е издадено разрешение от архитекта.
Мога ли сега да предприема узаконяване на строежа или няма как да стане, понеже е част от етажната собственост?

Идеята с давностното владение, мисля, няма да мине... което не пречи да опитате, де. С този ГПК се случват чудеса.
Доколкото разбирам нито предходния ползвател, нито вие сте афиширали намерението да своите това помещение. Просто го държите за всички, така разбирам обстоятелствата около посочения протокол.

di_ana написа:На предишния собственик през 1986год. му се разрешава да си направи преустройство на кухнята-бокс като вземе част от сметопровода. Съставен е протокол от общо събрание, събрани са подписите на живушите във входа и той е извършил преустройството. През цялото време ........ е живял в жилището със семейството си..........

bird_of_paradise написа:Доколкото разбирам нито предходния ползвател, нито вие сте афиширали намерението да своите това помещение.

Не виждам за какво по- голямо "своене" на това помещение може да става дума. От 1986 година то е част от жилището- кухнята на предишния собственик и се е използвало активно само и единствено от него като кухня.
Единственото слабо място тук е ползването "без правно основание", т.е. без издадено разрешение за строеж. Но затова пък срокът на това ползване е 28 години. А и от десетилетия сметопроводът не е задължителен атрибут от общите части на една сграда. За незаконността на строителството тук може да се приложи и разпоредбата за "търпим строеж" - §16 ЗУТ.

bgarch написа:Не виждам за какво по- голямо "своене" на това помещение може да става дума. От 1986 година то е част от жилището- кухнята на предишния собственик и се е използвало активно само и единствено от него като кухня.

Разрешението на останалите съсобственици го прави държател на общите части, не владелец.
Това им е слабото място.

Най - добрия начин за Вас е без да влизате в конфликт със съседите по законоустановения ред пред нотариус да осъществите сделката , след което да изготвите проект и да поискате узаконяване на преустройството пред административния орган.

kirile написа:Най - добрия начин за Вас е без да влизате в конфликт със съседите по законоустановения ред пред нотариус да осъществите сделката , след което да изготвите проект и да поискате узаконяване на преустройството пред административния орган.

Горното е "най-добрия начин" за съседите и продалия имота. Той би трябвало да се постави на последно място от всички възможни алтернативи.
Вариантите преди това са - извънсъдебно туширане на проблема (на принципа "времето лекува всичко" ), възражение за придобиване по давност, макар че:

Идеята с давностното владение, мисля, няма да мине... което не пречи да опитате, де.

+1
di_ana, в нотариалния акт има ли текст уреждащ обезщетение при наличие на "скрити недостатъци"?

Аз също си извадих преди няколко години НА по обстоятелствена проверка за също такова помещение , което не беше вписано в стария НА , с трима свидетели и протокола от ОС на ЕС за промяна предназначението на помещението. Съседите ми по съдебен ред оспориха този НА , но делото беше с положителен за мен резултат не само на основание давностно владение , но най - вече на основание протокола от ОС на ЕС. Съдът се произнесе , че няма значение дали стойността на помещението е заплатена или не , важното било , че всички собственици са дали съгласието си за промяна на предназначението му от обща част в индивидуална такава , като неразделна част от притежаваното жилище.

kirile, проблемът, който терзае питащата касае (засега) извънсъдебен, облигационен спор - искат се едни пари.

Да де , точно за парите говоря , ако се дават да е по законоустановения ред , а не на ръка , защото след време пак могат да поскат пари за същото нещо , което е било заплатено , но не по реда предвиден в закона , съответно недоказуемо при бъдещи претенции.