forum.lex.bg

Имаме следния казус:новострояща се кооперация до ниво груб строеж.Строител изпаднал в несъстоятелност.Хората които сме закупили апартаменти решаваме да довършим сградата.Свикваме общо събрание на което собсвениците на земята дадена на строителя срещу обещетение /апартаменти в кооперацията/отказват да дадат каквито и да е средства за завършване на сградата.Адвоката им твърди,че в случая новия закон за етажната собсвеност е неприложим,защото се отнасял за сгради които са въведени в експлоатация/акт 16/.Въпроса е кога възниква етажната собсвеност? и приложим ли е новия закон? предварително благодаря.

Не е прав авдоката, който е казал това, но всеки може да твърди каквото си иска Етажна собственост възниква в момента, в който има сграда със самостоятелни обекти, собственост на различни лица - сградата и самостоятелните обекти в нея възникват когато е достигнат груб строеж - т.е. има ограждащи стени и покрив, грубият строеж се установява с протокол, издаден от общината на осн. чл. 181, ал. 2 ЗУТ.

Законът е приложим, освен ако не сте в хипотезата: Чл. 3. За управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, в които самостоятелните обекти са до три и принадлежат на повече от един собственик, се прилагат разпоредбите на чл. 42, 43 и 44 от Закона за собствеността.

Успех!

Имам следния въпрос по темата:
Етажна собственост възниква ли ако в сградата има самостоятелни обекти, но те са собственост на 1 и също лице?, т.е. етажната собственост със самостоятелните обекти ли се свързва или и с лицата, които трябва да са повече от 1?
Благодаря предварително!

finnan написа:Имам следния въпрос по темата:
Етажна собственост възниква ли ако в сградата има самостоятелни обекти, но те са собственост на 1 и също лице?, т.е. етажната собственост със самостоятелните обекти ли се свързва или и с лицата, които трябва да са повече от 1?
Благодаря предварително!

Допълвам въпроса по темата:
1. От гл.т. на ЗУТ и Наредба 2: за обект( жилище, офис, гараж, магазин и др.п.) в сграда в груб строеж все още не може да се говори - има го като такъв само в одобрения проект (РС). Статут на обект придобива едва след като се въведе в експлоатация (обр.16, РП), като преди това се регистрира в кадастъра (удостоверение).Общите части реално са само на проект!
2. За собствениците на имота обезщетението с обекти в сградата не е ли цената на имота, която се поема в случая от другите собственици (груб строеж).
И изобщо в тези случаи, които зачестяват, има ли място ЗЕС?
Предварително благодаря за мнението на правистите!

Съгласно чл. 181, ал. 2 от ЗУТ след завършване на сградата в груб строеж, документирано по съотватния начин, предмет на прехвърлителна сделка може да бъде построената сграда или самостоятелни части от нея.
Напоследък често в практиката се случва именно това, което е описано в първия пост - да се прехвърлят обекти, завършени в груб строеж.
И тук въпросът е, може ли да се свика законно Общо събрание на етажните собственици по ЗУЕС, на което да се вземе рашение за довършване на сградата; като какви разходи ще се гласуват необходимите суми за завършване след като законът говори само за ремонти - основен, необходим, наложителен и текущ, както и за обновление и реконструкция, но не и за довършителни дейности?
И ще се зачитат ли решенията на ЕС за легитимни при положение, че съгласно чл. 4 от Наредба № 3/17.06.2009 г. за създаване и поддържане на публичен регистър на сградите в режим на ЕС, приета на основание чл. 44, ал. 4 от ЗУЕС, на вписване в регистъра подлежат само въведени в експлоатация сгради? Забележка: Основен реквизит в Заявлението за вписване е годината на построяване на сградата.

Не може да прилагате ЗУЕС , защото във Вашия случай още няма етажна собственост , той важи само за собственици на обекти в една сграда , а Вие ще станете собственици с издаването на нотариалните Ви актове за собственост , преди това не сте собственици все още. Имам подобен казус и съм чел доста правна литература по въпроса , защото и мен ме вълнува.

Напротив, тук говорим за прехвърлени с нотариални актове апартаменти и други обекти /н-р магазини/ до степен на завършеност в груб строеж, т.е. след издаден акт обр. 14, а не за права на строеж. При това положение етажната собственост възниква по силата на чл. 37 от ЗС. Само че ЗУЕС предвижда приложение на ЗС относно управлението на общите части, ако самостоятелните обекти, принадлежащи на различни собственици, са до три. Ако обектите са повече, се прилага ЗУЕС. И тук възниква резонния въпрос може ли етажните собственици да свикат легитимно Общо събрание, което да взема своите решения и да налага тяхното изпълнение, включително по съдебен ред, след като в чл. 12, ал. 5 от закона е предвидено първото Общо събрание да се проведе в 6-месечен срок от възникване на сградата, а понятието "нововъзникнала сграда" няма законово определение.
В предишния си пост посочих и текста по нарадбата към закона, според който в Регистъра по ЗУЕС се вписва година на построяване на сградата.
Така излиза, че от една страна етажната собственост е възникнала, но нейните собственици не могат да я регистрират, нито да вземат легитимни решения за добършителни или ремонтни дейности.
Изобщо има много въпросителни по приложението на този закон. Мисля, че е налице колизия между него и разпоредбите на чл. 37 от ЗС и чл. 181, ал. 2 от ЗУТ.
Ако някой се е сблъсквал в практиката си с тези проблеми, моля да сподели.

Според мен, докато не е довършена сградата и не е въведена в експлоатация, няма възникнала ЕС. Вярно е, че в ЗУЕС няма легална дефиниция на ЕС, момент на възникване и правосубектност, но изхождайки от параграф 1 т.1 от ДР на ЗУЕС, легалната дефиниция на самостоятелен обект в ЕС, а именно такъв със самостоятелно функционално предназначение, както и от задължителното изискване за вписване на ЕС в Публичния регистър на съответната община, не би могло да се говори за възникнала такава, без да е завършена самата сграда, камо ли да има законно проведени ОС и валидни решения от тях. В настоящия казус би могло да се говори за събиране на собствениците и взимане на общо решение в техен интерес, но не и за ОС и приложение на ЗУЕС.

Много е интересно как в груб строеж се издава нотариален акт за собственост и е интересно как адвоката на тоя строител ги е посъветвал ,че не могат да си свикат ОС след като са собственици вече .А и друго е интересно как строител продал предварително всичко изпада в несъстоятелност след като е взел поне при пъти повече на кв метър пари отколкото му струва от зелената ливада до изваждането на акт 16.

Кое му е интересното на НА, toni s f, че то може и право на строеж да се прехвърля с НА. Друг е въпросът доколко е възникнала ЕС и може да се свикват ОС и да се вземат решения в този смисъл.
П.П. А относно строителя, нищо ново под слънцето, един и двама ли са,взели парите на хората и после няма НА, няма нищо, тези хора поне имат НА и някаква завършеност на процедурата.

Нали Вие ЮРИСТИТЕ цитирате ,че след 3 самостоятелни обекта може да се свиква ОС .Трябва май да си припомните и по други теми от същият произход какво сте поствали. Имаше преди тема същата като тази , прегледайте я и вижте какви мнения са дадени.

Според мен ЕС възниква от момента, в който се обособят функционално самостоятелните обекти в сградата (§ 1, т. 1 ЗУЕС). Тази разпоредба според мен е във връзка с § 5, т. 30 ЗУТ, съгласно която "жилище" е съвкупност от помещения, покрити и/или открити пространства, обединени функционално и пространствено в едно цяло за задоволяване на жилищни нужди. Следва да са изпълнени и изискванията на чл. 40 ЗУТ - жилището да има самостоятелен вход, най-малко едно жилищно помещение, кухня или кухненски бокс и баня-тоалетна, както и складово помещение.
Според мен не е задължително сградата да е въведена в експлоатация, но следва да бъде завършена до такава степен, че горните изисквания да са спазени. Така например ако са изградени само оградните стени и покривът на сградата, но не са обособени вътрешни стени между самостоятелните обекти в тях и между помещенията вътре в жилищата, според мен няма да е налице възникнала ЕС.
Може да се разсъждава доколко следва да се тълкува и във връзка с чл. 38, ал. 3 ЗУТ, доколкото при преустройство на самостоятелен обект се иска да бъдат спазени "санитарно-хигиенните, противопожарните и другите технически изисквания". Според мен не е нужно да се въвежда и този критерий, защото логиката на чл. 38, ал. 3 ЗУТ е да допуска преустройство само ако са спазени тези изисквания, т.е. ЕС може да е възникнала и по отношение на самостоятелни обекти, за които не са спазени "санитарно-хигиенните, противопожарните и другите технически изисквания".

probcho написа:На етап "съставен акт 14 и протокол... " не следва да е налице момента "ползване"!

Според мен сградата на етап "груб строеж" може да се "ползва" и без да е въведена в експлоатация - разбира се, не следва да се ползва за живеене, но в конкретния казус не става въпрос за това.
Уредбата на ЕС е насочена именно към "ползването", а в конкретния случай целта е ОС/УС на ЕС да приеме решения във връзка с "ползването" на общите части - за да бъде завършен строежът, да бъде прокаран ток, вода и т.н. - все неща, които не могат да бъдат решени самостоятелно от индивидуалните собственици на апартаменти в сградата.

probcho написа:Получаването на идентификатор от Агенцията по кадастъра е във връзка с дейност по въвеждането на строежа в експлоатация(и е необходимо условие).

Няма такова нещо, имотите в "груб строеж" също могат да имат идентификатори.

probcho написа:

hidden написа:Според мен сградата на етап "груб строеж" може да се "ползва" и без да е въведена в експлоатация - разбира се, не следва да се ползва за живеене, но в конкретния казус не става въпрос за това.

Ако сградата не се ползва по предназначението си, за какво може да се ползва тогава? За какво ли тогава се проектира за съответното предназначение?

Ами аз обясних току-що - решенията на УС на ЕС ще са насочени към завършване на строежа, съответно за да може общите части да се "ползват" - да се прокара ел. инсталация, ВиК и т.н.
За идентификаторите имах предвид самостоятелните обекти в сградите. Има доста случаи, когато С.О.С. имат идентификатори и без да са въведени в експлоатация. И така би следвало да бъде, в противен случай същите няма да могат да бъдат предмет на разпоредителни сделки, а както знаем, не е задължително С.О.С. да е въведен в експлоатация, за да бъде прехвърлен.

probcho написа:"Ползването" се основава на базата на вече налично(прокарани) вода, ток и т.н.

Ами това е буквалното тълкуване. Обаче тълкуването на закона рядко е буквално. Гледа се общият смисъл, целта на закона и т.н. А в конкретния случай според мен "ползването" по смисъла на чл. 8 ЗУЕС следва да бъде тълкувано по-общо - и включва всички фактически и правни действия във връзка с общите части, вкл. и сключването на договор със строител, за да бъде въведена сградата (заедно с общите части) в експоатация.
За кооперациите по ЗЖСК въпросът беше (е) разрешен - ЕС възниква едва от снабдяване на собствениците с нотариални актове. Тук обаче сме в друга хипотеза.

А защо се изпуска от полезренето ЗУТ и Наредбите към него, по-специално Наредба №3, където навсякъде собственикът на вещното право Е възложител и участва в това си качество при съставянето на поредицата актове по строителството на дадена сграда?

Ами аз обясних току-що - решенията на УС на ЕС ще са насочени към завършване на строежа, съответно за да може общите части да се "ползват" - да се прокара ел. инсталация, ВиК и т.н.

Не съм съгласна. В този случай не може да се прави аналогия с процедурата по вземане на решения в ЕС. Там принципът се основа на "кворума". За да се постигне целта сградата да бъде довършена всички собственици в качеството си на възложители следва да сключат договори с подизпълнители, както и с оправомощено лице строителен надзор.